Архитектор Олег Волович: «В Минске нет элитного жилья, но есть спрос на премиум-сегмент»

В Минске, с точки зрения мировых стандартов в области недвижимости, нет по-настоящему элитного жилья, но есть нереализованный небольшой спрос на «элитку», сформирован рынок.

Такое мнение высказал в эксклюзивном интервью REALT.BY Олег ВОЛОВИЧ, преподаватель БНТУ, член Градостроительного совета Минска, сооснователь архитектурной студии «АРХ-НУВО».

— Олег, где в Минске можно найти по-настоящему элитное столичное жилье?

— С точки зрения застройщика все жилье в Минске должно оцениваться как элитное (улыбается). Конечно же, это шутка. Давайте порассуждаем, какое жилье можно отнести к сегменту «люкс»?

Для жилья премиум-класса есть свои множители, которые все вместе дают высокий синергетический эффект.

Это, во-первых, место размещения участка, так называемый дух места. Это самое главное!

Оно должно быть недалеко от пересечения центральных магистралей города, но не на самих проспектах, с отличной транспортной доступностью (5-10 мин на личном автомобиле до центра). Вместе с этим жилой дом должен располагаться рядом с городскими природными образованиями — парками, скверами, водными объектами, знаковыми историческими зданиями и местами, насыщенными историческими событиями. Понятно, что под вышеуказанное описание подпадают лишь несколько разрешенных генпланом мест в столице. И поэтому вдвойне обидно, что зачастую такие места уже заняты объектами — все мы их прекрасно знаем — с относительно невысокими архитектурно-эстетическими качествами.

Во-вторых, элитность — дом с яркой авторской архитектурой. Правильной архитектурой. Если рассмотреть здания, в которых квартиры продавались в районе миллиона долларов и выше, я говорю про Америку и Европу, можно заметить основные тенденции такой эстетики: достаточно аскетичная, индивидуальная, чаще всего строгая архитектура. Цветовая гамма построена на основании не более чем двух цветов. Причем один из них — синие отражения в прозрачных стеклах! Материалы преимущественно природные — кирпич, камень, дерево и т.п.

Никогда не будет элитным дом, когда он — «один из ста». Хозяин премиальной квартиры должен иметь возможность с гордостью сказать: «Да, я живу в том самом доме!».

Третье. Планировки. Меня удивляет, что основной академический принцип жилья — четкое разделение на тихую и активную зоны — часто игнорируется. В элитном жилье кухня-гостиная-столовая четко отделена от спальной зоны! Это важно.

И еще. Маркетинг никто не отменял. При планировках зданий класса «люкс» важно обеспечить следующий прием: когда покупатель заходит в квартиру, перед ним раскрывается светлая гостиная с огромными окнами, через которые видна окружающая среда, ощущается дух места. А не дверь в санитарную комнату!

Четвёртый множитель — наличие функционала. Жилье премиум-класса — это не просто квартира, а кондоминиум — дом с комфортом обслуживания отеля и с определенными услугами — валет-паркингом, наличием охраны, VIP-входом в здание, бассейном, рестораном, службой, выполняющей все бытовые запросы жильцов — уборка, химчистка, доставка еды, стирка и т.п.

В-пятых, элитный дом — это технически развитая инженерная начинка — собственная система микроклимата помещений. Согласитесь, странно жильцу премиального жилья страдать от отключения горячей воды или мерзнуть, пока не включили отопление!

Еще один тренд, который идет по всему миру: элитный дом должен быть экологичным и использовать современные энергосберегающие технологии. Это вишенка на торте!

Да, это дорого, очень долго окупается, но покупатель такого жилья — обеспеченный человек — чувствует психологический комфорт от того, что он инвестирует в сбережение экологии.

— Какой должна быть оптимальная площадь современной элитной квартиры: 300 «квадратов» или 100?

— Это некорректный вопрос. Это то же самое, что спросить: «Какая лучше картина, большая или маленькая?». Эксклюзивная квартира должна расцениваться, как и картина, как неделимое целое, а не как 100 или 300 квадратов. Как вы, наверное, поняли уже, я считаю, что элитная квартира — это бескомпромиссные комфорт жизни и эстетика!

Такие квартиры обрастают дополнительными удобными помещениями и пространствами — гардеробными с естественным светом, комнатами прислуги, комнатой для хранения шуб, каминными, ваннами комнатами с возможностью, сидя в ванной, любоваться окружающим ландшафтом и т.п.

Но ни в коем случае не увеличение линейных габаритов квартиры! В Беларуси часто премиум-класс характеризуется огромными спальнями либо гигантскими гостиными. Это ошибка. Пространства должны быть функциональными.

— К пресловутым «по 500»: сколько должно стоить элитное жилье? Является ли цена признаком элитности жилья?

— Приведу еще одну аналогию. Костюм может стоить 100 долларов, а может стоить 5000 долларов. Но есть костюмы, которые стоят 10 000 долларов. Но! Этот костюм шьет для тебя портной-специалист, прилетевший из Италии, используя лучшие ткани под твои личные физические особенности. Понятно, что такой эксклюзивный товар и уровень обслуживания может позволить себе только, во-первых, весьма обеспеченный человек и, во-вторых, который понимает необходимость ему эксклюзивного костюма. Я говорю именно про такие квартиры и про таких людей.

Элитную квартиру нельзя определить квадратами и стоимостью материалов, из которых она построена. Благодаря своим множителям эксклюзивная квартира в элитном доме, расположенная в правильном месте, будет стоить, как искусство — на порядки дороже себестоимости.

— Миллион долларов может стоить технически обустроенная квартира в кондоминиуме в историческом центре?

— Да, элитная квартира так и может стоить.

— Но, например, старые дома на набережной напротив Дворца Спорта, под шпилем или около цирка — это ведь тоже, согласно народному мнению и цене, можно признавать элитными?

— Вопреки распространенному мнению, они не относятся к такому сегменту жилья. Да, можно отметить удобное расположение в центре столицы, высокие потолки, неплохой вид из окон, особую ауру старого обжитого жилища и частично планировки. Но!

Попробуйте спустить с пятого этажа коляску (это я о доме около цирка), и сразу все станет понятно! Да, я о маленьких лифтах, узких темных лестницах, отсутствии консьержа, а также морально устаревших отделочных материалах, о невозможности перепланировки и т.п. — все это сразу нивелирует достоинства таких домов.

Прошло время, а вместе с ним поменялось представление об удобстве и комфорте! Другой вопрос, что реконструкцией возможно превратить квартиры в упомянутых Вами домах в близкие к эксклюзивным. Но, на мой взгляд, проще построить и купить новую!

«Дом под шпилем»

— Вы сказали, что в Минске не строят жилье в элитном сегменте. Будет ли востребовано белорусами по-настоящему элитное жилье, если оно появится?

— Хотя элитного жилья у нас и не строится, небольшое количество людей, готовых приобрести такое жилье, на рынке есть. Это не значит, что, если застройщики предложат премиум-дома, то все кинутся покупать квартиры за миллион долларов. Спрос на элитное жилье — небольшой, и это логично. В последние годы количество людей, готовых купить премиальную жилую недвижимость, даже возросло. Не хватает соответствующего предложения.

— Побеседовали о жилье, а как обстоят дела с архитектурой коммерческой недвижимости. Какие здания считаете знаковыми?

Административное здание в Минске. Стадия реализации — проектирование (концепция).

— (Долго думает). Могу отметить ТРЦ Galleria Minsk. Хотя здание разрушает сложившийся в советское время ансамбль, контрастирует с окружающей застройкой. Но.

Оно — яркое, удачно сочетается с высотным административным зданием Royal Plaza и как бы подчеркивает окружающую советскую застройку. Мне нравится такой прием. Я тоже стараюсь так проектировать свои здания. Вообще, на мой взгляд, это — лучшее коммерческое современное здание в столице, построенное без компромиссов.

— Тренд последних лет: в Минске построили множество гостиниц. Все гадают, нужно ли нам столько. Ваше мнение на этот счет?

— Инвесторы хотят построить дешевле и продать подороже. Все-таки они оглядываются на рынок. Может получиться так, что ты подешевле построил, но не продал. Или продал слишком дешево и не смог заработать столько, сколько хотел. А может получиться так, что ты построил дешево, а продал очень дорого. Потому что ты попал в определенный тренд, и у тебя что-то получилось, что-то угадал. Это и есть девелоперский бизнес. Навык угадать за три года — что будет в тренде через три года. А еще лучше, когда ты сам формируешь этот тренд. Пример – Новая Боровая, когда был учтен отложенный спрос. Люди ждали хорошую эстетику и комфорт в жилье эконом-класса о-очень долго! Центер показал, что красиво и удобно может быть за относительно небольшие деньги!

Те же гостинцы, та же Galleria Minsk — думаю, это тоже отложенный спрос. Пройдет 5 лет, а здания будут стоять. Они приобретут мало того, что дух места, появятся дополнительные множители. Они, кстати, формируются уже сейчас — бизнес-центр возле Galleria Minsk, доступность транспорта, хорошо выполненная парковка.

Тут вопрос в дальновидности инвестора. Возможно, он видит, что через три года все эти множители сработают, и это здание будет приносить сверхприбыль.

Туристический комплекс в Минском районе. Стадия реализации — сдан в эксплуатацию.

Обыватель может говорить: «Ой, у нас столько гостиниц настроилось. Они никому не нужны». Однако, на мой взгляд, те, кто строил эти гостиницы, предполагают, что у Минска есть определенные перспективы развития. Так оно и происходит. Посмотрите на Минск пять, десять лет назад… Закрытый город, туристы обходят его стороной. А сейчас это различные фестивали, международные и республиканские мероприятия, пешеходные улицы. Постепенно Минск становится очень европейским городом в лучшем понимании. И в то же время у него сохраняется национальный колорит.

Приведу пример: электромобиль Tesla, все знают, что не окупается. Спрашивается, зачем тогда нужен такой бизнес Илону Маску? Стратегия такого бизнеса — развитие и продвижение на рынке, чтобы развиться до уровня, допустим, BMW. Такой бизнес приносит значительные дивиденды со временем. Так же и с гостиничным бизнесом.

Другой вопрос, что у нас построились пятизвездочные отели и «четверки», которые неплохо живут. А если рассматривать «тройки», то они не обладают теми характеристиками, которые имеют, например, даже хостелы в Европе. Поэтому туристы, ориентированные на данный ценовой сегмент, предпочитают снять квартиру, а не номер в гостинице-«тройке».